东莞二手房个税大降，这波“减费降税”深圳跟不跟？
来源 | 李宇嘉地产笔记
作者 | 李宇嘉
重磅新政——东莞二手房个税大降。这是个重要的信号，针对民企和中小微的“减费降税”改革，终于雨露到楼市了，而且趋势越来越明显。
从3月11日起，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，具体哪一种可自行选择。原来，一律按照差额20%来缴税。这样的话，很多购买二手房的人群，可以省掉大部分个税，甚至少交几十万！
不过，如果你买的房子没怎么涨过，或者扣掉装修成本之后，差价非常少。自然选按20%差价来纳税更划算。那么，政策对哪类房子最利好呢？一是增值幅度大的二手房；二是非“满5唯一”的二手房，后者因为要承担“个税”，过去在市场上并不受买家的欢迎。
那么，哪些房子不受益呢？那就是增值幅度很小的二手房，也就是2016-2017年买的房子。这说明，政策鼓励房龄更长的二手房交易。估计很多人都不信，大数据显示，很多城市接近75%的用户，持有一套房子的时间超过10年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。
现实中，很多街坊在一套房子里居住很多年，特别是一些房改房、福利房以及“老破小”的房子。显然，这些房子出售的话，税费成本“高得吓跑人”，这就阻碍了成交，也造成业主想改善，也难以改善。同时，很多低收入人群，想买这些“老破小”，却也买不起，因为要一次性承担非常重的税费，造成网络上吐嘈声一片。
而且，高税收也导致，只有那些没有个税的房子，流转率才正常一些，特别是“满五唯一”（距离上次交易满5年，且为业主唯一住房）的房子（成为买家中意的香饽饽）。由此，二手房流转率比较低。
近期，包括一线城市和东莞等外围城市在内，二手房交易量下跌30%左右。上海和深圳这样的城市，尽管商品房均价在5万以上，尽管二手房市场开始回暖，但成交中位价在350万左右。
也就是说，现在能买起房子的人，还真不多！2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创近5年新低，不足2016年成交总量四成。首次置业的人群，他们只能去淘那些“老破小”的房子。但相对买家的收入来说，这些房子的成本高，这可是个要命的事。二手房不流转、流转率低，意味着换房就较少，租赁市场也不活跃，对新房的冲击也很大。
于是，政府希望降低“一次性”支出的交易成本，让这类低成本的房子流动起来。这样有几个好处，首先激活改善型需求。经过2016-2018年房价快速上涨，一线城市及周边房价都涨起来了。现在，房价还在高位、并未下行，交易量开始下行，入市意愿最强的就是换房需求。
事实上，换房需求这几年都很盛行，但主要是一些较年轻的、收入较高人群的换房行为。置换动机，很大程度上受房价上涨刺激，被置换的很多是“次新房”。比如，收入积累以后的“大房换小房”、生育政策放开后的换房，学位需求下的换房等。但现在，这类需求释放殆尽。下面，是去年以来深圳二手房交易量，今年2月，尽管传市场回暖，但交易量还是比去年低了50%。
而且，现在房价上涨预期缓减，这类需求也不旺盛了。目前，还存在换房需求的，就是真实的、基于改善居住质量的需求。高成本吓退接盘的，这部分需求也就难实现了。如果能降低税费成本，很多低收入的无房户会买这类房子，而业主也会顺利地实现改善居住质量的需求。
由此，整个楼市的交易量就会循环起来了，包括租赁、拆迁等。这样，国家非常重视的“稳房价、稳地价和稳预期”的目标才能实现。特别是，今年热点城市房价会继续受到控制，新房对二手房无论在价格上、成本上还是有一定优势。
换房需求被激活后，新房市场才能被激活，开发商才愿意积极拿地，这是政府最关注的。某研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，2月40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。
“减费降税”，这是今年政府的重点工作，此前一直针对的是民企和中小微企业。但现在，已经开始惠及到房地产了。这是因为，楼市的需求或许在明显下行。
2月份，居民部门贷款减少706亿元，居民短贷减少2932亿元。2月通常是居民贷款增加的低点，但今年2月居民短贷减少近3000亿元，创历史新低，背后是去杠杆（比如打击首付贷）、居民房价预期走低，消费不足等有关。楼市明显下行以后，地方政府是最先受不了的，因为土地卖不出去了。
近日，消失已久的利率折扣，终于在厦门“现身”了！厦门有银行的首套房贷利率又降了，最低按基准9.8折算！为何是厦门？因为，厦门楼市最惨淡，对当地政府的影响非常大。
去年，当厦门楼市最差时，万科白鹭湖项目打6折左右销售，岛外部分区域的地价降了一半。当时，地方国企还站出来，高价拿地给市场打气。现在，银行也开始明显降低利率，鼓励大家买房了。
因此，我们看到，房贷利率正在快速地回归到基准利率，而且比我们预期的还要快一些。此外，近期合肥、南京也有银行表示，如果房贷已结清，就可按照首套利率执行，“认贷不认房”重出江湖。
2月份的金融数据显示，银行对实体经济的贷款投放意愿，还是不高。因此，货币宽松的大趋势下，预计今年年中，按揭贷款利率折扣，估计就会席卷全部热点城市和区域了。
去年，央行和财政部，还在为谁不积极而较劲，央行怪财政部财政政策不积极，而财政部怪央行去杠杆太猛。现在，大家都开始积极了，财政部积极地“减税降费”、赤字率也提高了，央行积极降低利率。
有了这些尚方宝剑，加上“因城施策”，调控的权力更大了，自然地方松绑的积极性就高了。
原标题：
“降成本”，终于轮到楼市了！
蒸鱼🐟 | 编辑
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